抓住「小阳春」,赶紧卖出二手房 | 楼先生问答NO.348

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“终于卖掉了。”
一位业内的朋友向我报喜:在勾庄投资的一套小户型,足足挂了4个多月,上周终于成交出去了。
由于自己不够果断,错过去年六七月的二手房价格高峰。没想到,杭州二手房成交价格自此不断走低。即便自己愿意降价近20万,也没再接到过中介带看的电话。
其间,她也接到过其他中介的电话,无非或这或那地暗示:行情变了,继续降价吧。只是,中介给出的参考价格,实在接受不了。于是,就这样拖到了农历年后。
市场恐慌情绪一上来,突然意向买家多起来了。
城北某楼盘,2月前24天,预定出去102套。沁园价格涨了,中签率却更低了,加上西湖国际城、华夏四季以及天都城这样的性价比楼盘,一出紧接着一出,对市场情绪又是一顿顿哄抬。
我接到的反馈是:多数楼盘表示,来电来访量明显比去年四季度要回升。就连远郊某个楼盘,都说自己客户接待不过来了,营销总监忙到晚上回不了家。
限价破开了,万人摇也来了,看着地价也涨了。其它关于限贷、首付比例等飘忽不定的消息,也在煽风点火。难怪有人说:这波楼市「小阳春」是被吓出来的。
现在的行情:与去年六七月份疯狂时相比,要正常得多,但却比十一二月要暖和不少。恐慌情绪也传到了二手房市场:市场成交明显活跃。
但也要承认:二手房缺乏上涨动力。一旦挂牌价涨上去了,就无人问津了。
昨天透明售房网显示:杭州二手房挂牌量6.7万套,有时单日挂牌量超千套。记得去年10月最后一周我写过:杭州市区二手房终于突破6万大关,往前推半个月,平均每天挂牌285套。
关键是,今年大概还有145个楼盘要交付。
小阳春过后,「楼市会怎样走」,确实比较迷茫:于是,有人加快入场,更多人可能急于甩货。从去年三季度到现在,我们的观点不变:2019年二手房市场,机会多。


1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
钱江湾、杭州壹号院、改善、800-1000万

@E
老师好,刚准备好房票和资金,在等开盘,从自住和性价比的角度以下楼盘该怎么选:杭州壹号院,中海钱江湾,上品,御品,都会森林,钱塘天誉。很有可能上品率先开盘又容易买到,但个人偏好杭州壹号院和中海钱江湾,就怕很迟开又买不到,很纠结。
楼先生:从地段上看,钱江新城南星桥,整个区域的居住气质非常好,保利滨江·上品这样的楼盘,在高端市场领域,还是会有很多人去追求。只是每个人对于房子的喜爱确实有很大的差异,既然你心有它属,不是非上品不可,也用不着纠结。比如南星桥还有一个很期待的楼盘:仁恒滨江项目,就在钱塘印象的后面。
另外,从性价比角度,如果还是5.5万左右的价格,中海钱江湾的性价比是最高的,占据着一线江景,今后这样稀缺的江景视角,都很难再有了。随着钱江新城二期和拥江发展,江河汇流区的利好释放,区域价值会慢慢进入兑现阶段,而且对面就是蓬勃向前、日新月异的奥体。当然从产品自身看,相比其它几个楼盘,钱江湾没有很多惊喜,毕竟是早期的楼盘。所以,产品和性价比,就看你自己如何权衡。
都会森林和钱塘天誉这样的楼盘,肯定不会卖得很快,可以作为选择之一,但不用很着急。而望江新城的御品,已经蓄势待发,目前不确定价格,如果比较接近南星桥,那性价比就会打折扣。至于杭州壹号院,二期以大户型为主,总价门槛到千万左右,也就是说,不用担心买不到,而是能否买到最想要的那一套的问题。总的来说,至少目前来看,今年的高端改善市场,可以很从容的选择。

2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300万内、投资+长期、君奥时代/天空之翼

@在云端
想在杭州买房,暂时不住,用来出租和长期持有,主要投资用。也考虑小孩今后可以来杭州发展,毕竟是省会。大宝12岁,小宝1岁,看了君奥时代和天空之翼,对杭州不了解,总价300万内,求指点迷津。
楼先生:房子是一座城市的股票。对于杭州这样的城市,不管今后孩子是否来杭州发展,都很有必要买一套。去年的时候,我们就明确过一个观点:有钱又有购房资格,杭州的房子应该尽快配置。接下来几年,杭州的虹吸效应会继续增强,对人才的吸引力会越来越大。
有三百万的预算,选择还是挺多的。既然是准备出租和长期持有,区域上就不用局限了。君奥时代还有最后一点房源,性价比相当高,无非到时能否摇中的问题了,而且也用不到三百万,从投资角度来讲,是很不错的选择。至于天空之翼,短期内看也只能是偏投资型的楼盘,它跟下沙很近,今后也有直接连通的地铁,而且自身带有不错的商业配套,性价比还是有一点的。
钱塘江南面,还可以往萧山科技城,以及市北东方向,地理位置上要好得多,而且也基本符合你的预算。其它江南的选择,主要就集中在南部新城,从两万二的毛坯到两万八九的精装,挑选余地很大。至于其它区域,比如未来科技城周围、三墩北以及城北的桃源板块、运河新城、丁桥一带,300万也能买到小户型。

3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
艮北新城/城东新城、500万、工作在下沙

@佳
工作在下沙,父母老房子在庆春路中山北路交界,想要在彭埠或七堡买房,和父母同住,都会风华和森林海尚,哪个更合适?或者二手房也行。预算总价500万左右。
楼先生:五百万预算,往城东方向有一定选择余地。从地理位置上讲,不管是艮北新城还是城东新城,都已经是相对成熟的位置,而且地铁交通发达。接下去几年,城市建设会不断刷新大家的认知。尤其等万象汇、十字天幕街、港龙城到来,整个城东的宜居性会加强起来。所以,有能力的话,在城东新城这样的位置,还是值得改善一套的。
至于都会风华和森林海尚,是彭埠唯一还有小户型卖的新楼盘,都会风华最小95方,森林海尚89方,都是三房。如要控制总价,森林海尚只要400万出头就够了。但从地理位置上来讲,都会风华更靠近杭州东站一点,而且商业配套也相对便捷一些。
其实也可以考虑艮北新城,毕竟与城东新城只隔着一条杭甬高速,但两者之间有6千元的价差。而且,杭甬高速的抬升工程今年将整体启动,2022年竣工之后,两个区域就能融合接壤。如果考虑性价比,那就关注一下艮北的新盘,比如公园1872和天悦江湾,杨柳郡最后一批房源要到今年八九月份加推。

4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
600-1000万、工作在庆春路附近、改善

@鸿春
老婆在浙一上班,孩子读采荷一小,手上除了采荷一套房,还有一套在东新园,现金200余万,公积金帐号里还有50万左右,每月公积金9000,想卖掉东新园差不多有350万,在离浙一近一点的地方买一套,求推荐。
楼先生:如果按六成首付算,也就一千万的预算?如果是,都会森林就可以买到比较好的楼层,目前在售的这批房源均价是5万9左右。这个楼盘的地理位置,还是比较公认的,产品也是花了一定心思的。至于它的价格,看法就有差异了。同一个区域内,安徽置地的凤起钱潮也会上市。再往南一点,到之江东路上,像上面提到中海钱江湾,要等也是可以的,无非就是你能否买得到。
到南星桥一带,保利滨江上品是一个选择,129方和137方户型,可以密切关注。接下去还可以关注望江新城,像滨江金地·御品,包括售楼处、示范区,都很快就要亮相了,预计六七百万差不多了。单价想要便宜一点,那就往城东方向,艮北和城东新城又形成一个价格阶梯。

5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付100万、地铁1号线、七堡附近二手房

@赤朱丹彤
首套,首付100万内,新婚夫妻想买拎包入住二手房小两房。计划三年内生娃+购车,将来孩子上小学前有能力再置换三居室。现在不知道买哪个区域合适,想要生活便利又要升值空间大。工作地点一个在临平一个在钱江世纪城,目前中意一号线九和路和七堡之间的二手房,不知道是否合适,或有更好建议?
楼先生:刚需先上车再置换,这样的思路很正确。只是,以你们的预算来看,不管是二手房还是新楼盘,都可以直接考虑小三房,没必要降低诉求。从居住实用性以及今后转手率,都应该考虑更主流的小三房。比如89方的三房两卫,就很好。
如果急着自住,那只好关注二手房。从你们的实际情况和经济能力来看,选择七堡和九堡之间的区域,还是比较能够接受的。无非二手房的差异性太大,想要找到一套各方面都满意的房子,需要较大的时间成本和耐心。今年二手房市场有不少买房机会,也不排除有一些捡漏的机会。总的来说,还是朝着买方市场倾斜。
从地铁的便捷性考虑,可以关注九和路南面的几个楼盘,比如交通小时代、招商雍华府、世茂东壹号,小区品质谈不上有多高,但至少户型还是相对主流。今年附近还有几个新盘也会陆续交付,其中就有不少投资客,很有可能也会抛货。
离地铁远一点也能接受的话,可以到普福板块,也就是德胜快速路的北面,也有挺多选择,比如阳光城普升、远洋心里等等,是区域内比较不错的二手小区。◎中央车站广场130万起 ◎不限购 ◎独家优惠▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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