迟半年出手,损失70万;从月开5单到2个月卖一套!去年楼市,是最好的商业课

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刚刚过去的一年,完全可以用“过山车”来形容。
上半年,二手房价犹如脱缰野马,一路狂飙,与限价新房形成鲜明对比。行情最疯狂时,堪称全城大倒挂,更诞生了一些令人目瞪口呆的“天价成交”。
然而,进入下半年后,市场画风突变。
土地市场率先“倒下”,封顶不再,自持更是绝无可能。高不可攀的二手房,迅速跌落神坛,成交量“五连跌”。
个别板块,甚至出现低价抛盘现象,引发了投资客小范围互相踩踏。
相关数据显示,相比去年巅峰时期,仅半年时间,杭州二手房价已平均下跌20%左右。
如今回头再看,许多去年入手二手房的购房者,在未来半年、一年甚至更长时间内,注定成为“站岗一族”,不可能被超越。
而那些错过最佳出手时机的房东,或许只是竹篮打水一场空;从兴奋到失落的中介,也终于明白靠卖房“一夜暴富”,终归是少数人的传说。
今天,我们试图通过一个房东、一个中介的经历,来回顾这跌宕起伏的2018年。


PART 1
用老D自己的话说:一切,都是注定的。
工作了十几年,经历了好几轮楼市行情涨跌,买房卖房也不下七八次。入市节点倒是踩的挺准,偏生卖房时,不是出手过早;就是产证办不及,错过最佳出手行情。
2017年4月,老D买了丁桥板块一个楼盘。G20过后,楼市行情疯涨,单价一字头的房子,要想买到可不容易。
为了这套房,老D可没少拖关系,用了不少人情卡,才买到小区的楼王89㎡,单价1万4,总价不到130万。
那时候他就在想,等一年后房子交付了就卖掉。
后来的市场行情大家也知道,那个疯狂啊,仿佛买房就跟买白菜一样。
老D买的楼盘边上,有另外一个新盘,好些客户足足等了近一年,才在2017年年底等来开盘,又是全款,又是带车位。哪怕条件这么严苛了,还得托关系才能买到。毕竟单价1字头的新房,客户多到置业顾问压根没时间搭理人。
老D看着这行情,心里乐开了花,恨不得明天就拿着房子挂牌出售。
尤其是摇号政策刚出那会,丁桥的二手房价一度冲高上4万。政策刚出,全城不少购房者都慌了,怕买不到房,新政当晚加价18万买下二手房的案例也不是没有。
去年6月底,楼盘如期交房。在收房当天,老D才刚踏出小区门,十多个中介围上来问他,“房子卖不卖,89㎡能卖300万,税费由买家出。”
老D也想卖。300万出手的话,扣除按揭利息,150万也是妥妥赚进。
可惜,楼盘刚交付,产证还没开始办。按常规流程,交付后3个月内,开发商办出大证,然后才是业主开始办房产证。
老D又是一个循规蹈矩的人,觉得行情短期也不会发生大的变化,所以暂时搁了下来。
那时候丁桥的二手房走得不错,7月有200多套成交。PART 2
没想到,8月起,二手房行情急剧下滑,成交量一下跌了70%。
一来,低价新盘相继加入摇号大军,投资的、自住的都去碰运气了,也就不关注房价倒挂的二手房;再则,丁桥出了一批低价“砸盘”房源。
像新城红郡的工抵房,9月份一下子挂出60多套,单价最便宜只要2万3。一下子拉低了整个板块的二手房价。
云锦城、罗兰香谷等楼盘,89㎡二手房价从最高的3万1到3万2,跌到2万3。
“现在这套房子230万出手都不一定能卖,就这短短几个月,账面上一下子70万没了。”老D真是欲哭无泪,“这一来一去的,相当于瞎折腾。”
原来,老D买丁桥房子的首付款,是卖了城中一套老破小来的。
那套老房子,只有40多个㎡。因为没人住,2016年G20前老D就准备出手,单价差不多2万5。
他记得很清楚,房子刚挂出去那段时间,别说看房的人,就连电话都很少。不曾想,G20过后,楼市行情迅猛回涨。“我记得很清楚,那天我正在小区的理发店剪头发,中介一个电话来说有客户要看房。”现在回想起来,老D依然眉飞色舞,“把我都给吓到了,一个晚上来了几十波要看房的人,这阵仗。”
第一次还被放了鸽子。买家是山东的,儿子在杭州读大学,即将毕业,想着给孩子买套房。俩人谈妥100万成交,跟挂牌价差不多。谁知签合同当天,买家临时反悔。
一开始老D还有些急,这好不容易来的客户。但想着看房的人这么多,索性提个价。
没两天,衢州一家四姐妹抱团来看房,老二看中了他的房子要买。“总价120万成交,单价差不多3万出头。”
老D嘚瑟,没想到一次“放鸽子”,足足让他赚了20万。
后来呢?这个老小区最巅峰时,单价4万成交的一抓一大把。像老D的房子,最高卖到过180万。
乐观派的他只好自我安慰,好歹这钱没投进股市,拿去买了房。要不然真是亏大发了。
前两天,老D丁桥房子的产证终于办出。只是,现在他想不好,究竟是少赚点低价抛掉,还是等着下一轮行情到来。PART 3
同样从高峰跌入谷底的,还有遍布杭州城的各大中介。
“上上个礼拜刚卖了一套景冉佳园的房子,总算能撑到农历年底了。”小俊是去年刚毕业的应届生,在同学圈子里,他是最早一个拿过高薪,却又最快陷入经济窘境的。
前年年底,还没大学毕业的小俊来到杭州某品牌房企的中介门店实习。门店主做下沙沿江一带的二手房业务,跟他一块进公司的,还有十几个新招收的实习生。
实习生刚入行,大多有老师傅带着。师傅会教他们一些带客、谈话技巧,但客户还得自己挖掘。
平日里主要就是call客、发传单,或是去各大小区里贴条。等到客户明确有意向时,师傅再出手帮忙敲定。
小俊运气好,刚过了一个多月,就有客户看到小俊贴在海天城小区里白条子,主动上门来看房。
“那几天每天都下雨,客户还都要求带看。一开始我还以为是玩我呢,直到师傅提醒说这客户好好盯着,人诚心着呢。”那三天里,小俊先后带客户看了三次房,第三天看完房直接签了定金协议。
“人是工商大学的老师,买套学区房给小孩读书用。”小俊说,最后这名老师定了景冉佳园,61㎡总价168万。
因为还在实习,实际拿到手的佣金并不多(也就一千多点),但小俊挺开心的,没想到卖房子这么容易。
一过完年,小俊立马回到杭州准备卖房子。对业务慢慢熟练后,小俊上手很快,4月又签了一单,5月大爆发,连签5单,比一些老中介开的单都多。
光是佣金就发了三四万,荷包一下鼓了。难怪有的房产中介,拿过月入上万的薪水,就再也瞧不上月入几千的工作了。
但说实话,小俊是赶上了这波好行情。
楼市上涨这两年,下沙翻身是最快的,整个二手房成交十分活跃,频频霸占二手房成交榜前十位,将原来的“四大天王”——市中心四大老破小,逼出榜单前十位。
量涨的同时,房价也是一路上扬。像江语海,小户型最高卖到过4万,就连经济适用房景冉佳园,二手房价都上3万。PART 4
没曾想,这就回学校做了个毕业设计展的功夫,一回来就发现行情不对了。
市中心不少中介门店都关门了。小区所在的片区,是下沙知名的学区房(文海实验学校学区房)。学区房受大势影响小一些,哪怕行情再跌,该买学区房的家长一样会买。
再加上,下沙这两年新房近乎断供,唯一的余粮也只在大学城北,这就导致了下沙这一轮二手房的“独立行情”持续更久。
但房价一下涨太快了,购房者吃不消索性不买了。
“房东咬着价格不放,60多㎡的房子一定要卖195万甚至200万。”小俊也知道房价涨太快,半年涨30万,哪有这个涨法。
房价涨了也得开单啊,要不光凭底薪哪够开支。小俊一边想着让房东降点价,一边又琢磨着怎么能让客户来买。奈何,很多客户一看二手房价这么高,都跑去摇新房了,大江东的、大学城北的,新房价格便宜太多了。除非是小孩急着上学的,没办法才会买。
从7月开始,小俊的开单频率变成2个月一单,拿到手的佣金1万都不到,差不多也就够日常开支。
跟他一看进公司实习的十几个同事,去年9月份都走光了,只剩他一人还在坚守。
有数据显示,去年9月,光是一家知名房产中介公司,离职人员就有约850人。
对中介而言,不开单意味着没饭吃,若是之前的好行情也没抓住,给自己留点“余粮”,就更难撑下去。毕竟半年不开张还坚持干中介的,只是少数。
小俊告诉我,离开的同事都说以后再不干中介了。就连他自己,也不确定明年还会不会继续回来干中介。
“上半年赚的钱,到现在没剩多少了。”总结
“小趋势没法跟,也不用跟。只需要我们随时感知它,然后激发那些你早已准备好的力量。”
这是刚刚在“时间的朋友”跨年演讲上,“逻辑思维”创始人罗振宇说的一番话。
然而,在现实中,感知其实是一件特别难的事。
就像老D和小俊,在巅峰到来时,都没有切身的感知体会。而这,也是我们大多数人会遇到的情况。就像今天买入的股票,没有套现前,任何盈利、亏损都是暂时的,因为你不知道明天是涨还是跌。而买房这件事,不仅关乎买卖时机,还有复杂的交易流程,人性在其中扮演的角色,也至关重要。总之,远没有事后站着上帝视角,评价那么简单。的确,每个人都想买在低点、卖在高点,每个人都想人生逆袭,向上跨越一个或几个阶层。但是,有些运气,大部分人一辈子也碰不到。但大家也不用太过计较一时得失。买贵了,至少买到了一个“很好住”的家;卖亏了,至少当时的价格“相对满意”;行情不行,可以选择转行,或等待下一轮周期。毕竟,我们都应该清醒,自己只是那个大多数中的一员。上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A


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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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